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Je renonce à acheter le RN Haveli à Bundi (Rajasthan)... Il est à vendre

 

Le RN Haveli à Bundi est à vendre

Bad news. Après bien des calculs, des réflexions et des hésitations, j’ai décidé de renoncer à acheter la guesthouse « R.N. Haveli » à Bundi, dans le Rajasthan.

Il y a deux aspects : l’achat du Haveli lui-même (y compris les rénovations) et la viabilité de la guesthouse ensuite. Donc l'investissement initial et les revenus qu'on peut espérer en tirer par la suite. Si nous aurions certainement pu trouver un accord pour le premier, le second pose sérieusement problème.

Achat du haveli

Le jardin du RN Haveli

Le prix demandé, dix millions de roupies, semble être correct, bien que dans le haut de la fourchette. J’ai rencontré avant-hier un architecte qui estime le Haveli en 7.5 et 10 millions de roupies (entre 87.500 et 117'000 €), compte tenu de la surface (500 m2) et de l'emplacement de la parcelle dans la vieille ville. Il y aurait donc une marge de négociation, notamment compte tenu du fait que peu de gens semblent intéressés à acheter des havelis dans le coin, selon l’architecte. J'ai d’ailleurs entendu que Mamaji souhaite vendre le sien depuis deux ans, bien qu'elle n'ait pas été très active pour trouver un acheteur et qu’elle se tâte régulièrement sur son désir de vendre. Mais, pour nous, cela a une incidence non négligeable pour la suite, car avec Andrea, mon amie, nous pensions le revendre d’ici quelques années après rénovations, pour s’installer dans le sud, en bord de mer, sous les cocotiers. Le prix de l'immobilier, par contre, augmente ici d'environ 50% tous les trois ou quatre ans, selon plusieurs sources concordantes. Toutefois, en comparaison, le grand brahmane en chef de la Kumbha Mela vient de faire construire un maison sur deux niveaux, avec environ six à huit pièces, pour deux millions de roupies (sans le terrain).

Il serait donc certainement possible d’obtenir le haveli entre sept et huit millions de roupies après négociations. 

Rénovations

Le livingroom de Mamaji au rez

Ce qui laisserait deux à trois millions de roupilles pour les rénovations et l'achat de véhicules (une moto et un 4x4, genre Tata Sumo). L'architecte pense qu'il y en a pour un million de rénovations, ce qui correspond au bas de la fourchette de mes propres estimations, car je suis plutôt entre un et deux millions.

Jusque là, ce serait possible. Mais...

Gestion de la guethouse

Un des espaces communautaire au 1er étage

C'est là que le bât blesse… D'une part, depuis mon arrivée, le taux d'occupation des chambres ne doit pas dépasser les 50-60% dans le meilleur des cas, voire 30 à 40% certaines nuits, alors que nous sommes en haute saison (j'ai fait mes calculs initiaux sur un taux d'occupation de 70% sur 10 mois / an, donc sans la pré-mousson, horriblement chaude et sans touriste ou presque). De manière générale, la saison semble assez mauvaise à entendre les bruits du village et je ne peux pas exclure que le mauvais temps dans le nord ces dernières semaines ait poussé les touristes vers le sud de l'Inde, mais il y a apparemment une baisse générale du tourisme dans le pays cette année (mêmes échos de Pushkar). J'ai aussi rencontré ici une connaissance qui a vendu son resto qui marchait bien dans la grande rue pour construire une guesthouse d'une dizaine de chambres et qui vient de faire faillite, faute de clients. Contrairement au R.N. Haveli, il n’était pas dans les guides, d'accord, mais il y a tout de même une suroffre hôtelière ici à Bundi dont il faut tenir compte.

D'autre part, j'ai le fort sentiment que même après rénovations il ne sera pas possible d'augmenter le prix des chambres dans une proportion qui permettrait d'en vivre correctement, même en créant de nouvelles chambres (quatre chambres seraient possibles: une sur le toit; une petite mais sympa à côté de la chambre 105; celle qui donne dans le jardin; une nouvelle chambre en dur dans le jardin). La taxe de 20% sur mon revenu (5'000 US$ / an) plombe aussi les comptes.  

Il ne me semble pas réaliste de proposer des chambres à 30 US$ ou plus à Bundi, ce que nécessiterait l’entretien d’une famille, avec un retour en Europe une fois par année. De plus, les voyageurs qui logent ici recherchent des chambre très bon marché (à moins de 400 roupilles si possible) et que ce sont eux qui donnent l'ambiance à la guesthouse, autant que son fond de commerce actuel. Il est donc indispensable de garder des chambres à bas prix.

Il semble aussi y avoir une inadéquation entre la cuisine (autant sa taille que sa carte) et une clientèle plus fortunée et donc plus exigeante... bien que ça, ça pourrait s'arranger.

Or, pour arriver à une situation juste bénéficiaire avec mon budget familial, il faudrait à la fois multiplier le prix des chambres par quatre ou cinq, avec la plupart des chambres à 30 et 50 US$ (ce qui me semble vraiment illusoire), et faire une intense recherche de clientèle pour augmenter le nombre de nuitées (ce qui n'est pas impossible, mais prendrait un certain temps). 

Conclusions

S'il est possible de construire une maison de deux étages, certes étroite, mais pour deux millions de roupies (hors terrain), il me semble disproportionné de mettre sept à huit millions pour un haveli qui sera de toute évidence très difficile à revendre dans quelques années et qui ne laissera que très peu de marge par la suite, voire pas du tout. D'autant que le montant des rénovations est très aléatoire: avec les vieux bâtiments, on sait quand on commence, mais pas où on s'arrête…   

J’ai donc décidé de renoncer à ce projet, bien qu’il me tienne très à cœur, pour aller jeter un œil dans le sud, en bord de mer, sous les cocotiers, pour voir ce qu'il est possible de trouver et à quel prix. 

Il m’apparaît qu’il serait préférable de construire un petit truc sympa dans un jardin en bord de mer, avec deux ou trois chambres d'hôtes seulement, mais neuves et plus luxueuses, à 50 ou 100 US$ la nuit. Ce ne sera pas la même clientèle, c'est clair, mais plus sûr, plus facile à gérer et moins d'emmerdes. Quitte à louer un lieu dans un premier temps (sans guesthouse), pour s’intégrer dans la région avant de se lancer dans de l’achat d’immobilier et des travaux. Un ami loue une maison à la saison à Goa pour 20'000 roupilles par mois, soit 230 € (2'800 € / an), avec certainement la possibilité de louer à moins à l'année… 

Ça correspondra aussi plus à ce qu'Andrea et moi recherchons pour nous installer.

Réactions

La Mamaji, que j’ai informé hier de ma décision, ne l’a pas trop mal prise. Elle voulait que je paie une partie de la somme sous la table (environ 50%), pour échapper aux 20% de taxes sur les ventes immobilières, ce que j’avais refusé. Kishan, l’actuel manager, je ne sais pas trop, même si j’avais l’intention de le garder.

Mais si quelque’un, de préférence célibataire, est intéressé-e à racheter la guesthouse de Bundi, je suis à disposition pour de plus amples informations.

Photos du R.N. Haveli à Bundi

 

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